Causa di usucapione, come si trascrive la sentenza, la procedura, il fac simile del verbale di mediazione.
Per poter usucapire un bene è necessario solo il passaggio del tempo e il possesso del bene, secondo quanto abbiamo spiegato in seguito ” Usucapione come funziona ”. Non c’è quindi bisogno necessariamente di una sentenza del tribunale, di un accordo di mediazione o di un atto tra le parti. Tanto è vero che, secondo i giudici, la vendita di un bene formalmente non proprio (perché intestato ad altro soggetto), ma sul quale possa vantare già il perfezionamento dell’usucapione è ugualmente valida.
Pertanto, colui che ritiene di aver usucapito un bene (mobile o immobile), può (ma non “deve”) proporre, per il tramite del proprio avvocato, un’apposita domanda giudiziale (con atto di citazione), diretta a far accertare la titolarità della proprietà sull’immobile usucapito. Il termine “accertare” non è casuale e conferma quanto appena detto: il giudice interviene solo per “accertare”, ossia “dichiarare” qualcosa che si è già verificato in precedenza, anche senza il suo intervento. Ecco perché la sentenza non è necessaria, ma certo serve a togliere ogni margine di incertezza sulla proprietà del bene e a prevenire eventuali contestazioni future del primo proprietario.
Come avviare la causa
La causa va intrapresa davanti al tribunale del luogo dove si trova l’immobile. Se l’immobile è compreso in più circoscrizioni giudiziarie, è competente il tribunale della circoscrizione nella quale è compresa la parte soggetta a maggior tributo verso lo Stato.
Una volta introdotto, il giudizio si svolge secondo le regole ordinarie, del procedimento di primo grado davanti al tribunale.
Se il giudice accerta l’esistenza di tutti i presupposti richiesti per l’usucapione, il giudizio si conclude con un provvedimento che dichiara l’acquisto della proprietà per usucapione, cioè con una sentenza avente natura dichiarativa (che accerta e non costituisce l’esistenza del diritto).
Per un esempio di atto di citazione per usucapione, vedi a fine articolo.
Trascrizione
La domanda introduttiva del giudizio (quella cioè contenuta nell’atto di citazione e volta ad accertare l’usucapione) deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari. In pratica, prima di iniziare la causa, l’attore – ossia colui che sostiene di aver usucapito il bene – rende noto, con una annotazione nei registri, l’esistenza del giudizio. In questo modo, se durante il giudizio il proprietario vende l’immobile, la sentenza potrà essere opposta anche al nuovo acquirente e, quindi, colui che ha usucapito potrà pretendere, anche nei confronti di quest’ultimo, la consegna del bene.
Infatti, se la domanda è accolta, gli effetti della sentenza di accoglimento retroagiscono al momento della trascrizione della stessa, e valgono nei confronti dei terzi estranei al giudizio che hanno acquistato dal convenuto l’immobile trascrivendo l’acquisto in un momento successivo alla trascrizione della domanda.
Come la domanda introduttiva del giudizio, anche la sentenza successiva alla causa (da cui risulta l’acquisto per usucapione della proprietà di un immobile) va trascritta.
Come però detto in apertura, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’anteriorità della sua trascrizione o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, il conflitto fra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto a favore di quest’ultimo [1].
Accordo di mediazione
In alternativa alla causa in tribunale, colui che intende accertare l’acquisto per usucapione della proprietà di un immobile può concludere un accordo di mediazione con il soggetto usucapito.
Le parti devono semplicemente recarsi presso un Organismo di Mediazione dove sottoscrivono un processo verbale che viene autenticato da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.
Per trascrivere l’accordo è necessario l’intervento del notaio il quale deve identificare i soggetti dell’accordo, procedere con le ispezioni ipotecarie e ottenere le dichiarazioni e le certificazioni richieste in materia urbanistica e per accertare la conformità catastale dell’immobile. Non è invece necessario allegare l’APE.
A seguire si riporta una bozza di verbale di mediazione in materia di usucapione.
ORGANISMO DI MEDIAZIONE ………
accreditato in data ……… al n. ……… del registro tenuto dal Ministero della Giustizia
VERBALE DI MEDIAZIONE
L’anno ……… il giorno ……… del mese di ……… alle ore ……… presso la sede dell’Organismo di Mediazione………, in via ……… dinanzi al sottoscritto ……… Avvocato Mediatore professionista iscritto nell’elenco dei Mediatori di codesto Organismo, sono comparse:
– ……… parte istante, identificata mediante documento di identità ……… assistita dall’Avv. ……… convocata per il presente incontro il ……. mediante ………,
– ……… parte istante, identificata mediante documento di identità ……… assistita dall’Avv. ……… convocata per il presente incontro il ……. mediante ………,
– convocata per il presente incontro il ……… mediante ………, a cura della parte istante.
Il Mediatore informa le parti che tutti gli atti documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura; e che il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 50.000 euro, mentre l’imposta è dovuta per la parte eccedente.
Rammenta che tutti coloro che prendono parte, a qualsiasi titolo, al procedimento di mediazione sono tenuti al dovere di riservatezza e non possono essere chiamati a riferire in nessuna sede quanto in questa occasione dichiarato.
Il Mediatore procede quindi all’audizione congiunta e poi all’audizione separata dell’istante e successivamente della parte chiamata.
La parte istante ha avanzato domanda di mediazione civile al fine accertare in suo favore l’intervenuta usucapione relativamente all’immobile sito in ……….. alla via ……… censito al C.F. del Comune di …… al foglio……., mappale…., subalterno….., ZC….., CAT…., CL…., vani…., RC Euro…. (all. 1, visure ipocatastali aggiornate).
A sostegno di tale domanda la parte istante dichiara che l’immobile allo stato attuale è formalmente di proprietà della parte chiamata, come da visure ipocatastali che Egli ha prodotto, ma che tuttavia lo stesso istante ha esercitato sul medesimo bene il possesso pubblico, continuato ed indisturbato uti dominus a far data dal ……… senza che alcuno abbia mai contestato in alcun modo tale possesso.
La parte chiamata ha dichiarato di essere a conoscenza dell’esercizio da parte dell’istante del sopraindicato possesso nelle predette modalità e di volerlo/non volerlo contestare per i seguenti motivi ……… ……… .
All’esito del procedimento di mediazione, nel corso del quale sono state illustrate dettagliatamente le rispettive posizioni ed interessi, le parti si danno reciprocamente atto che in effetti il possesso è stato esercitato mediante ……… ed in particolare mediante …. ……… così come si evince anche dalla seguente documentazione prodotta dalla parte istante ……… e che è stata esaminata dalla parte chiamata.
Le parti manifestano quindi l’intenzione di addivenire ad accordo di mediazione che accerti l’intervenuta usucapione. Il Mediatore rinvia ad altro incontro per consentire la predisposizione dell’accordo e la convocazione del pubblico ufficiale autorizzato all’autenticazione delle sottoscrizioni delle parti ex art. 84bis D.L. 69/2013.
